例如：丁房地产公司于2004年底将完工的某小区1号住宅楼（建筑面积10000平米）转作出租用房屋，年初签定的出租合同约定租期2年，2005年取得租金50万元；将2号住宅楼（建筑面积5000平米）临时租赁，2005年收租金20万元。（设该小区每平方建筑面积成本800元，每平方建筑向积平均售价1000元）。

　　对1号楼，内于租期短，租金低，按《企业会计制度》规定，可确定为经营租赁，企业应作会计分录如下：

　　借：固定资产——经营用固定资产（1号楼）8000000

　　    贷：开发产品——房屋（1号楼）　       8000000

　　每年收取租金时：

　　借：银行存款　    500000

　　    贷：其他业务收入　500000

　　同时可按20年期直线法折旧，净残值为原价的5%，则每年折旧额：800×（1－5%）÷20＝38万元，会计分录：

　　借：其他业务支出　380000

　　    贷：累计折旧　    380000

　　国税发[2003]83号规定，将开发产品转作经营性资产应视同销售，且视同销售行为收入确认的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15%），具体由主管税务机关确定。

　　因此上述丁房地产公司2005年申报所得税时，应将1号楼视同销售，可按同类开发产品每平方建筑面积1000元单价确定收入1000万元，计算资产转让所得200万元。同时确定该房屋计税成本为1000万元，每年可在所得税前扣除折旧额：1000×（1－5%）÷20＝47.5万元，应作纳税调减8.5万元（47.5－38）。

　　如合同约定租期10年，年租金120万元，租期满后房屋所有权有可能转移给承租方，按《企业会计制度》规定可确定为融资租赁，应作会计分录如下：

　　借：固定资产——经营用固定资产（1号楼）8000000

　　    贷：开发产品——房屋（1号楼）　        8000000

　　借：应收账款　                        12000000

　　    贷：固定资产——经营用固定资产（1号楼）8000000

　　        递延收益——未确认融资收益　       4000000

　　每年可按10年租赁期直线法摊销递延收益40万元：

　　借：递延收益——未确认融资收益　        400000

　　    贷：其他业务收入　                      400000

　　丁房地产公司2005年申报所得税时，同样应将1号楼视同销售，确认资产转让所得200万元，以后每年只需按总租价与该房屋计税成本差额200万元（1200－1000）分期摊销确认租赁收益20万元，每年应作纳税调减20万元（40－20）。

　　对2号楼，由于系临时租赁，会计上可作“出租开发产品”核算，2005年收取租金时：

　　借：银行存款　                          200000

　　    贷：其他业务收入　                      200000

　　同时按20年期直线法摊销房屋成本，净残值为原价的5%，则每年摊销额：400×（1－5%）÷20＝19万元，会计分录：

　　借：其他业务支出                      　190000

　　    贷：出租开发产品——出租产品摊销　      190000

　　由于属临时租赁，丁房地产公司2005年申报所得税时可将2号楼不作视同销售，只需确认租金收益。国税发[2003]83号文件明确规定：“未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用”，故该房屋摊销额不能在税前扣除，应调增应纳税所得19万元。

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